El Cadastre mostra m² útils o construïts?

Construïts, amb part de les zones comunes. La consulta pública ho anomena "Superficie construida".

Per què l'escriptura no coincideix amb el Cadastre?

Es van registrar en moments diferents, amb finalitats diferents i sovint amb mesures diferents. Una diferència no és automàticament un problema.

Quins m² he de fer servir per comparar preus?

La superfície útil. A Catalunya la cèdula la dona per a cada habitatge. En altres llocs, demana-la al venedor o busca-la a l'escriptura.

Puc buscar un pis del País Basc o de Navarra al Cadastre?

No. El Cadastre estatal cobreix tot Espanya excepte aquestes dues comunitats, que tenen els seus propis cadastres forals.

Com es compten les terrasses?

Al Cadastre, les terrasses cobertes compten al 50 %, o al 100 % si estan tancades per tres costats. Als anuncis, depèn.

Metres de l'anunci contra metres del Cadastre: per què no coincideixen i quina xifra creure

Per Jon Frankena · Actualitzada el 5 d’octubre del 2026També en English · Castellano

En resum

Solen ser diferents perquè mesuren coses diferents. La "superficie construida" del Cadastre inclou els murs i una part de les zones comunes de l'edifici. La cèdula, a les comunitats que en tenen, com Catalunya, dona la superfície útil dins dels murs. Un anunci pot fer servir qualsevol de les dues. Compara el mateix amb el mateix, útil amb útil, abans de comparar preus per m². Una diferència només importa quan l'anunci dona més que qualsevol xifra oficial.

Veus "95 m²" a Idealista, busques el pis al Cadastre i en surten 103 m², i després la cèdula diu 81 m². No cal que ningú hagi mentit: hi ha tres maneres legals de mesurar un pis a Espanya, i cada document tria la seva.

Les tres mesures

La normativa de valoració (Orden ECO/805/2003) les defineix així per a tot el país (BOE):

Mesura	En castellà	Què inclou
Superfície útil	Superficie útil	El terra que pots trepitjar, dins dels murs. Exclou envans, pilars i conductes de més de 100 cm²
Superfície construïda	Superficie construida	La útil, més els envans, el 100 % dels murs de façana i el 50 % dels murs mitgers amb els veïns
Construïda amb zones comunes	Construida con zonas comunes	La construïda, més la part que toca al pis d'escales, replans, vestíbul, etc., segons la seva quota de propietat

En un mateix pis, la útil és sempre la més petita i la construïda amb zones comunes, la més gran.

Quin document fa servir cada una

Document	Què mostra
Cadastre (consulta pública)	Superfície construïda amb part de les zones comunes. Les terrasses cobertes compten al 50 %, o al 100 % si estan tancades per tres costats. El Cadastre diu que aquest desglossament és només a efectes de valoració (Catastro). Cobreix tot Espanya excepte el País Basc i Navarra, que tenen els seus propis cadastres forals (Catastro)
Cèdula d'habitabilitat	Només a les comunitats que l'expedeixen, com Catalunya. Superfície útil, del pis i de cada estança (Generalitat)
Escriptura / Registre de la Propietat	Normalment la construïda, sovint totes dues. El que es va declarar quan es va inscriure el pis
L'anunci	La que triï el venedor o l'agent. Els professionals que venen a consumidors han de tenir disponible una descripció amb la superfície útil (Real Decreto 515/1989, una norma estatal) (BOE)

Gairebé sempre, la xifra del Cadastre és més gran que el que realment viuràs, perquè inclou el teu tros d'escala.

Què costa la diferència

Barcelona va marcar una mitjana de 4.587 €/m² el 2025, un rècord (dades del Notariat a Crónica Global). A aquest preu, 8 m² valen uns 36.700 €.

Un exemple (xifres il·lustratives):

Anunci: 95 m², 480.000 €, així que sembla que surt a 5.053 €/m².
Cèdula: 81 m² útils, així que en realitat són 5.926 € per m² útil.
El pis del costat s'anuncia a 5.300 €/m² útil. És millor compra, tot i que la xifra del primer semblava més baixa.

Compris on compris, abans de comparar converteix sempre els preus demanats en preu per m² útil.

Quan una diferència és un senyal d'alarma

L'anunci dona més que la construïda amb zones comunes del Cadastre. És la mesura oficial més generosa. Tot el que la superi és màrqueting.
El Cadastre dona molt menys del que veus. Pot voler dir que es va afegir alguna cosa i no es va declarar mai: una terrassa tancada, un pati annexionat, un altell, potser sense llicència. Demana la llicència i que el teu advocat ho revisi.
L'escriptura i el Cadastre difereixen molt. Corregir el registre és cosa del venedor abans de la venda. Les diferències petites tenen una via més senzilla que les grans, més o menys per sota o per sobre del 10 %.

Què fer com a comprador

Pregunta a l'agent quins m² fa servir l'anunci.
Aconsegueix els m² útils. A Catalunya són a la cèdula, la xifra més honesta. A les comunitats sense cèdula, com Madrid, demana-los al venedor i revisa l'escriptura.
Busca la xifra del Cadastre, i recorda que inclou zones comunes. Al País Basc i a Navarra, fes servir el cadastre foral.
Compara preus per m² útil entre pisos.
Si l'anunci exagerava la superfície, fes-ho servir a la negociació. Quan el venedor o l'agència venen com a professionals, l'art. 3 del RD 515/1989 fa vinculants les dades de l'oferta, encara que el contracte no les repeteixi.

Preguntes

El Cadastre mostra m² útils o construïts?: Construïts, amb part de les zones comunes. La consulta pública ho anomena "Superficie construida".
Per què l'escriptura no coincideix amb el Cadastre?: Es van registrar en moments diferents, amb finalitats diferents i sovint amb mesures diferents. Una diferència no és automàticament un problema.
Quins m² he de fer servir per comparar preus?: La superfície útil. A Catalunya la cèdula la dona per a cada habitatge. En altres llocs, demana-la al venedor o busca-la a l'escriptura.
Puc buscar un pis del País Basc o de Navarra al Cadastre?: No. El Cadastre estatal cobreix tot Espanya excepte aquestes dues comunitats, que tenen els seus propis cadastres forals.
Com es compten les terrasses?: Al Cadastre, les terrasses cobertes compten al 50 %, o al 100 % si estan tancades per tres costats. Als anuncis, depèn.

Fonts

Totes les guies i notícies

Metres de l'anunci contra metres del Cadastre: per què no coincideixen i quina xifra creure

Per Jon Frankena · Actualitzada el 5 d’octubre del 2026També en English · Castellano

En resum

Les tres mesures

La normativa de valoració (Orden ECO/805/2003) les defineix així per a tot el país (BOE):

Mesura	En castellà	Què inclou
Superfície útil	Superficie útil	El terra que pots trepitjar, dins dels murs. Exclou envans, pilars i conductes de més de 100 cm²
Superfície construïda	Superficie construida	La útil, més els envans, el 100 % dels murs de façana i el 50 % dels murs mitgers amb els veïns
Construïda amb zones comunes	Construida con zonas comunes	La construïda, més la part que toca al pis d'escales, replans, vestíbul, etc., segons la seva quota de propietat

En un mateix pis, la útil és sempre la més petita i la construïda amb zones comunes, la més gran.

Quin document fa servir cada una

Document	Què mostra
Cadastre (consulta pública)	Superfície construïda amb part de les zones comunes. Les terrasses cobertes compten al 50 %, o al 100 % si estan tancades per tres costats. El Cadastre diu que aquest desglossament és només a efectes de valoració (Catastro). Cobreix tot Espanya excepte el País Basc i Navarra, que tenen els seus propis cadastres forals (Catastro)
Cèdula d'habitabilitat	Només a les comunitats que l'expedeixen, com Catalunya. Superfície útil, del pis i de cada estança (Generalitat)
Escriptura / Registre de la Propietat	Normalment la construïda, sovint totes dues. El que es va declarar quan es va inscriure el pis
L'anunci	La que triï el venedor o l'agent. Els professionals que venen a consumidors han de tenir disponible una descripció amb la superfície útil (Real Decreto 515/1989, una norma estatal) (BOE)

Gairebé sempre, la xifra del Cadastre és més gran que el que realment viuràs, perquè inclou el teu tros d'escala.

Què costa la diferència

Barcelona va marcar una mitjana de 4.587 €/m² el 2025, un rècord (dades del Notariat a Crónica Global). A aquest preu, 8 m² valen uns 36.700 €.

Un exemple (xifres il·lustratives):

Anunci: 95 m², 480.000 €, així que sembla que surt a 5.053 €/m².
Cèdula: 81 m² útils, així que en realitat són 5.926 € per m² útil.
El pis del costat s'anuncia a 5.300 €/m² útil. És millor compra, tot i que la xifra del primer semblava més baixa.

Compris on compris, abans de comparar converteix sempre els preus demanats en preu per m² útil.

Quan una diferència és un senyal d'alarma

L'anunci dona més que la construïda amb zones comunes del Cadastre. És la mesura oficial més generosa. Tot el que la superi és màrqueting.
El Cadastre dona molt menys del que veus. Pot voler dir que es va afegir alguna cosa i no es va declarar mai: una terrassa tancada, un pati annexionat, un altell, potser sense llicència. Demana la llicència i que el teu advocat ho revisi.
L'escriptura i el Cadastre difereixen molt. Corregir el registre és cosa del venedor abans de la venda. Les diferències petites tenen una via més senzilla que les grans, més o menys per sota o per sobre del 10 %.

Què fer com a comprador

Pregunta a l'agent quins m² fa servir l'anunci.
Aconsegueix els m² útils. A Catalunya són a la cèdula, la xifra més honesta. A les comunitats sense cèdula, com Madrid, demana-los al venedor i revisa l'escriptura.
Busca la xifra del Cadastre, i recorda que inclou zones comunes. Al País Basc i a Navarra, fes servir el cadastre foral.
Compara preus per m² útil entre pisos.
Si l'anunci exagerava la superfície, fes-ho servir a la negociació. Quan el venedor o l'agència venen com a professionals, l'art. 3 del RD 515/1989 fa vinculants les dades de l'oferta, encara que el contracte no les repeteixi.

Preguntes

El Cadastre mostra m² útils o construïts?: Construïts, amb part de les zones comunes. La consulta pública ho anomena "Superficie construida".
Per què l'escriptura no coincideix amb el Cadastre?: Es van registrar en moments diferents, amb finalitats diferents i sovint amb mesures diferents. Una diferència no és automàticament un problema.
Quins m² he de fer servir per comparar preus?: La superfície útil. A Catalunya la cèdula la dona per a cada habitatge. En altres llocs, demana-la al venedor o busca-la a l'escriptura.
Puc buscar un pis del País Basc o de Navarra al Cadastre?: No. El Cadastre estatal cobreix tot Espanya excepte aquestes dues comunitats, que tenen els seus propis cadastres forals.
Com es compten les terrasses?: Al Cadastre, les terrasses cobertes compten al 50 %, o al 100 % si estan tancades per tres costats. Als anuncis, depèn.

Fonts

Totes les guies i notícies