Pisos turístics a l'edifici: com comprovar-ho abans de comprar a Espanya i què canvia el 2028 a Barcelona

En una visita a les 11 del matí no notes els pisos turístics. Els notes a les 11 de la nit d'un divendres: maletes a l'escala, el porter automàtic, l'ascensor que sempre és al cinquè. Així que revisa l'edifici abans d'enamorar-te del pis.

Per què importa quan compres

Els pisos turístics porten rotació, soroll i desgast a l'ascensor i a l'escala. Els propietaris que lloguen a turistes sovint voten diferent sobre obres i normes que els que hi viuen.

Si pensaves pagar la hipoteca amb lloguers de curta durada, mira abans les normes de la ciutat. A Barcelona no hi ha llicències noves, i al centre de Madrid els pisos turístics no poden compartir un edifici residencial amb habitatges (mira més avall). A Barcelona, a més, un edifici amb molts pisos turístics pot canviar molt després del 2028, i això pot moure'n el valor de revenda en qualsevol dels dos sentits.

Com comprovar un pis concret

A Barcelona, l'Ajuntament va obrir un cercador en línia al web Habitatge Barcelona a finals de juny de 2025. Hi introdueixes l'adreça exacta o el número de registre turístic (RTC, que sovint apareix com a HUTB-…). Et diu si aquell pis té llicència vigent, i té un mapa amb tots els pisos turístics registrats (idealista). La cerca per adreça anterior encara és a la pàgina municipal d'habitatges turístics (meet.barcelona.cat). Els pisos turístics legals han de mostrar el número de registre a tots els anuncis, així que un anunci de pis sencer a Barcelona sense número és un senyal d'alarma.

A la Comunitat de Madrid, un habitatge d'ús turístic comença amb una declaració responsable davant la direcció general de turisme de la Comunitat, acompanyada d'un certificat d'idoneïtat signat per un tècnic, el CIVUT (Comunidad de Madrid). A la ciutat de Madrid, a més, ha d'encaixar en les normes urbanístiques de la ciutat. En altres llocs, pregunta a l'ajuntament i al departament de turisme de la comunitat.

Espanya va preparar un registre estatal únic de lloguers de curta durada (Registro Único de Arrendamientos), però el Tribunal Suprem en va anul·lar el procediment de registre en sentències de maig i juny de 2026, després dels recursos de comunitats autònomes i d'associacions de propietaris. La resta d'aquell reial decret, l'intercanvi digital de dades amb les plataformes de lloguer, continua vigent (BOE, BOE). Ara com ara, el que compta són els registres autonòmics i les llicències municipals.

Com comprovar tot l'edifici

El cercador de Barcelona comprova porta per porta. En un edifici de 20 pisos, hauries de provar cada planta i cada porta. A Catalunya i a la Comunitat de Madrid, homie ho fa per tu i et retorna el nombre de pisos turístics registrats de l'edifici.

Què passa el 2028 a Barcelona

Un decret llei català de novembre de 2023 (Decret llei 3/2023) estableix que els pisos turístics existents als municipis inclosos, Barcelona entre ells, necessiten una llicència urbanística en cinc anys o han de deixar de funcionar (BOE). El decret va entrar en vigor el 9 de novembre de 2023, així que el termini venç cap al novembre de 2028. Barcelona va anunciar el juny de 2024 que no concedirà ni renovarà aquestes llicències.

El Tribunal Constitucional va avalar el decret el març de 2025 (STC 64/2025) (Tribunal Constitucional). L'associació de propietaris Apartur continua recorrent parts de la política (idealista, set. 2026). Pren el 2028 com la intenció ferma de l'Ajuntament, no com una certesa.

Quants pisos s'hi veuen afectats: uns 9.500 tenien llicència a mitjan 2025, i una mica més de 10.000 el gener de 2026, segons l'Ajuntament (ON Economia).

Puc comprar un pis amb llicència turística a Barcelona i continuar explotant-lo?

Només fins que caduqui la llicència. El pla d'allotjaments turístics de Barcelona (PEUAT) no permet créixer a les zones centrals, i el decret del 2023 exigeix una llicència urbanística que l'Ajuntament no concedirà. A la pràctica, a Barcelona no s'estan donant llicències turístiques noves (ON Economia). No paguis un sobrepreu per una llicència que potser no valdrà res el 2028.

Madrid: el Plan Reside

El Plan Reside de la ciutat de Madrid canvia les normes urbanístiques de l'allotjament turístic. La Comunitat de Madrid el va aprovar definitivament el 27 d'agost de 2025, i es va publicar al BOCM el 4 de setembre de 2025. Dins del centre històric (l'àmbit que el pla anomena APE 00.01), no s'admet allotjament turístic a cap planta d'un edifici d'ús residencial. Un edifici residencial sencer només pot passar a pisos turístics en casos molt concrets: per exemple, un edifici catalogat amb nivell de protecció 3 que es restaura, amb una llicència que caduca als 15 anys, quan l'edifici torna a ser d'habitatges (BOCM). Fora del centre les normes són unes altres, així que consulta-ho amb l'ajuntament.

Què pot fer la comunitat de propietaris

A la major part d'Espanya, la norma la fixa la Ley de Propiedad Horizontal. Des de l'abril de 2025 (Ley Orgánica 1/2025), els nous pisos turístics necessiten l'aprovació de 3/5 dels propietaris, que alhora representin 3/5 de les quotes. La mateixa majoria pot limitar, condicionar o prohibir l'ús turístic, i cap d'aquests acords no té efectes retroactius (art. 17.12) (BOE).

Catalunya n'és l'excepció. La regla dels 3/5 no s'hi aplica (CAFBL), i hi regeix el llibre V del Codi civil de Catalunya. Una comunitat pot prohibir l'ús turístic als seus estatuts amb els vots de 4/5 dels propietaris, que representin 4/5 de les quotes (Sepín). Per obligar els futurs compradors, el canvi ha de constar en escriptura pública i inscriure's al Registre de la Propietat. No afecta els pisos turístics que ja existeixen.

Compris on compris, demana els estatuts de la comunitat i les actes de les dues últimes juntes. Veuràs si hi ha una prohibició, o si se'n parla.