Pisos turísticos en el edificio: cómo comprobarlo antes de comprar en España y qué cambia en 2028 en Barcelona

En una visita a las 11 de la mañana no notas los pisos turísticos. Los notas a las 11 de la noche de un viernes: maletas en la escalera, el portero automático, el ascensor que siempre está en el quinto. Así que revisa el edificio antes de enamorarte del piso.

Por qué importa cuando compras

Los pisos turísticos traen rotación, ruido y desgaste del ascensor y la escalera. Los propietarios que alquilan a turistas suelen votar distinto sobre obras y normas que los que viven allí.

Si pensabas pagar la hipoteca con alquileres de corta estancia, mira antes las normas de la ciudad. En Barcelona no hay licencias nuevas, y en el centro de Madrid los pisos turísticos no pueden compartir un edificio residencial con viviendas (ver más abajo). En Barcelona, además, un edificio con muchos pisos turísticos puede cambiar mucho después de 2028, lo que puede mover su valor de reventa en un sentido o en otro.

Cómo comprobar un piso concreto

En Barcelona, el Ayuntamiento abrió un buscador en línea en su web Habitatge Barcelona a finales de junio de 2025. Introduces la dirección exacta o el número de registro turístico (RTC, que suele aparecer como HUTB-…). Te dice si ese piso tiene licencia vigente, y tiene un mapa con todos los pisos turísticos registrados (idealista). La búsqueda por dirección anterior sigue en la página municipal de viviendas turísticas (meet.barcelona.cat). Los pisos turísticos legales deben mostrar su número de registro en todos los anuncios, así que un anuncio de piso entero en Barcelona sin número es una señal de alarma.

En la Comunidad de Madrid, una vivienda de uso turístico empieza con una declaración responsable ante la dirección general de turismo de la Comunidad, acompañada de un certificado de idoneidad firmado por un técnico, el CIVUT (Comunidad de Madrid). En la ciudad de Madrid, además, tiene que encajar en las normas urbanísticas de la ciudad. En otros lugares, pregunta al ayuntamiento y a la consejería de turismo de la comunidad.

España preparó un registro estatal único de alquileres de corta duración (Registro Único de Arrendamientos), pero el Tribunal Supremo anuló su procedimiento de registro en sentencias de mayo y junio de 2026, tras los recursos de comunidades autónomas y de asociaciones de propietarios. El resto de aquel real decreto, el intercambio digital de datos con las plataformas de alquiler, sigue en pie (BOE, BOE). Por ahora, lo que cuenta son los registros autonómicos y las licencias municipales.

Cómo comprobar todo el edificio

El buscador de Barcelona comprueba puerta por puerta. En un edificio de 20 pisos, tendrías que probar cada planta y cada puerta. En Cataluña y en la Comunidad de Madrid, homie lo hace por ti y te devuelve el número de pisos turísticos registrados del edificio.

Qué pasa en 2028 en Barcelona

Un decreto ley catalán de noviembre de 2023 (Decret llei 3/2023) establece que los pisos turísticos existentes en los municipios incluidos, Barcelona entre ellos, necesitan una licencia urbanística en cinco años o deben dejar de funcionar (BOE). El decreto entró en vigor el 9 de noviembre de 2023, así que el plazo vence hacia noviembre de 2028. Barcelona anunció en junio de 2024 que no concederá ni renovará estas licencias.

El Tribunal Constitucional avaló el decreto en marzo de 2025 (STC 64/2025) (Tribunal Constitucional). La asociación de propietarios Apartur sigue recurriendo partes de la política (idealista, sept. 2026). Toma 2028 como la intención firme del Ayuntamiento, no como una certeza.

Según el Ayuntamiento, unos 9.500 pisos tenían licencia turística a mediados de 2025, y algo más de 10.000 en enero de 2026 (ON Economia).

¿Puedo comprar un piso con licencia turística en Barcelona y seguir explotándolo?

Solo hasta que caduque la licencia. El plan de alojamientos turísticos de Barcelona (PEUAT) no permite crecer en las zonas centrales, y el decreto de 2023 exige una licencia urbanística que el Ayuntamiento no concederá. En la práctica, en Barcelona no se están dando licencias turísticas nuevas (ON Economia). No pagues un sobreprecio por una licencia que puede no valer nada en 2028.

Madrid: el Plan Reside

El Plan Reside de la ciudad de Madrid cambia las normas urbanísticas del hospedaje turístico. La Comunidad de Madrid lo aprobó definitivamente el 27 de agosto de 2025, y se publicó en el BOCM el 4 de septiembre de 2025. Dentro del centro histórico (el ámbito que el plan llama APE 00.01), no se admite hospedaje turístico en ninguna planta de un edificio de uso residencial. Un edificio residencial entero solo puede pasar a pisos turísticos en casos muy concretos: por ejemplo, un edificio catalogado con nivel de protección 3 que se restaura, con una licencia que caduca a los 15 años, cuando el edificio vuelve a ser de viviendas (BOCM). Fuera del centro las normas son otras, así que consúltalo con el ayuntamiento.

Qué puede hacer la comunidad de propietarios

En la mayor parte de España, la norma la fija la Ley de Propiedad Horizontal. Desde abril de 2025 (Ley Orgánica 1/2025), los nuevos pisos turísticos necesitan la aprobación de 3/5 de los propietarios, que a su vez representen 3/5 de las cuotas. La misma mayoría puede limitar, condicionar o prohibir el uso turístico, y ninguno de estos acuerdos tiene efectos retroactivos (art. 17.12) (BOE).

Cataluña es la excepción. La regla de los 3/5 no se aplica allí (CAFBL), y rige en su lugar el libro V del Código civil de Cataluña. Una comunidad puede prohibir el uso turístico en sus estatutos con los votos de 4/5 de los propietarios, que representen 4/5 de las cuotas (Sepín). Para que obligue a los futuros compradores, el cambio debe constar en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad. No afecta a los pisos turísticos que ya existen.

Compres donde compres, pide los estatutos de la comunidad y las actas de las dos últimas juntas. Verás si existe una prohibición o si se está hablando de ella.