Cédula de habitabilidad: dónde la necesitas en España, cómo comprobarla y qué pasa si está caducada

La cédula suele aparecer tarde, cuando el agente manda los papeles una semana antes de firmar las arras, y para entonces ya te has ilusionado con el piso. Si el piso está en una comunidad que la usa, compruébala antes de la segunda visita.

Qué comunidades la tienen

La vivienda es competencia autonómica en España, así que la cédula existe en unas comunidades y no en otras.

• Cataluña exige una cédula vigente para vender o alquilar una vivienda. El resto de esta guía la explica en detalle.
• En Baleares la expide el consejo insular de cada isla. Toda venta debe incluir una copia de la cédula vigente, y hace falta para vivir en una vivienda o alquilarla y para dar de alta la luz, el agua y el gas (Ley 5/2018, art. 16).
• Navarra y La Rioja también exigen una vigente para vender (Decreto Foral 142/2004, art. 2; Ley 2/2007, art. 6). En la Comunitat Valenciana hay que renovar el título de ocupación para vender cuando tiene más de diez años, u obtenerlo si la vivienda nunca lo tuvo (Ley 3/2004, art. 33).
• En Canarias, Extremadura, Murcia y Asturias no hace falta para firmar, pero sí para vivir en el piso o poner los suministros a tu nombre. En Canarias sigue vigente mientras no se revoque (Decreto 117/2006); en Asturias la pide el comprador a su nombre después de la venta.
• La Comunidad de Madrid la suprimió en 2018 y ya no expide cédulas nuevas (Decreto 111/2018). Ahora es el ayuntamiento quien comprueba la habitabilidad, con las licencias de obra y de primera ocupación, así que para un piso de segunda mano en Madrid no hay cédula que pedir.

Cantabria la suprimió en 2024 (Decreto 91/2024) y Galicia no la tiene. Si compras en cualquier otro sitio, pregunta al notario o a la consejería de vivienda de la comunidad si la venta la necesita.

Qué dice la cédula de Cataluña y qué no dice

La cédula es un certificado de una página, regulado en Cataluña por el Decret 141/2012. Indica:

• la dirección
• la superficie útil de la vivienda y de cada estancia
• el número de habitaciones y el número máximo de personas que pueden vivir en ella
• el técnico que la certificó

No dice quién es el propietario. Tampoco legaliza obras anteriores: una cédula de un piso con una terraza cerrada no dice nada sobre si esa terraza se cerró con licencia (Generalitat).

Los m² útiles de la cédula son la cifra de superficie más honesta que vas a encontrar. Compárala con la del anuncio (mira la guía de los metros cuadrados).

Primera y segunda ocupación

Tipo	Cuándo se emite	Validez
Primera ocupación	Obra nueva y grandes rehabilitaciones	25 años (las emitidas después de 2012)
Segunda ocupación	Viviendas existentes, cuando la anterior caduca o no ha existido nunca	15 años (las emitidas desde 2003)

Fuentes: Generalitat, Consell Comarcal del Vallès Oriental.

¿Se puede vender un piso en Cataluña sin cédula?

Por regla general, no. La ley catalana de vivienda exige una cédula vigente cuando una vivienda cambia de manos (Llei 18/2007, art. 132). Hay excepciones muy concretas en las que el comprador puede eximir expresamente al vendedor:

• El piso se va a reformar, y un informe técnico acredita que podrá obtener la cédula después de las obras.
• El piso se va a derribar.
• No se va a usar como vivienda.

(art. 132, LegalToday)

Si el vendedor te pide que firmes esa exención "para agilizar", para. Pasarías a ser tú quien tiene que conseguir la cédula más adelante, con el riesgo de que no se pueda conseguir nunca.

Cuidado sobre todo con los "lofts" en planta baja. Un espacio que legalmente sigue siendo un local comercial no tendrá cédula, y puede que no pueda obtenerla sin una licencia de cambio de uso.

Cómo comprobar la cédula de un piso en Cataluña

La Agència de l'Habitatge de Catalunya abrió un buscador público en marzo de 2021 (Govern, COAC).

1. Consigue la referencia catastral, un código de 20 caracteres. La encuentras en la Sede Electrónica del Catastro buscando por dirección (gratis), o en el recibo del IBI del vendedor.
2. Introdúcela en el buscador, o el número de cédula si el agente te ha enviado una copia. El buscador no busca por dirección.
3. El resultado dice si está vigente o caducada, la fecha de caducidad, los m² útiles y cualquier cédula anterior de la misma vivienda.

Si no sale nada, puede que el piso tenga cédula igualmente. Las cédulas antiguas se registraban a menudo sin referencia catastral, así que no aparecen en las búsquedas. Pide una copia al vendedor. Solo el propietario o el inquilino pueden pedir copias, y para ellos es gratis (Vallès Oriental).

¿Y si está caducada?

En Cataluña, una cédula caducada es habitual y casi siempre tiene arreglo. Renovarla antes de la venta le corresponde al vendedor. Un técnico visita el piso, comprueba que cumple las condiciones mínimas y emite un certificado; con él, el vendedor solicita la cédula a la Agència. La tasa oficial es de 20,45 € por vivienda, un 30 % menos si se pide en línea (Generalitat). Los honorarios del técnico van aparte.

Qué hacer como comprador:

• Pon como condición en el contrato de arras una cédula renovada y vigente, con fecha.
• Pregunta por qué caducó. Normalmente es solo el paso del tiempo, pero a veces el piso ha cambiado (una habitación partida en dos, una cocina trasladada) y puede que ya no cumpla.