Cèdula d'habitabilitat: on la necessites a Espanya, com comprovar-la i què passa si ha caducat

La cèdula sol aparèixer tard, quan l'agent envia els papers una setmana abans de signar les arres. Aleshores ja t'hi has fet il·lusions. Si el pis és en una comunitat que la fa servir, comprova-la abans de la segona visita.

Quines comunitats la tenen

L'habitatge és competència autonòmica a Espanya, així que la cèdula existeix en unes comunitats i no en d'altres.

• Catalunya exigeix una cèdula vigent per vendre o llogar un habitatge. La resta d'aquesta guia l'explica en detall.
• A les Balears l'expedeix el consell insular de cada illa. Tota venda ha d'incloure una còpia de la cèdula vigent, i cal per viure en un habitatge o llogar-lo i per donar d'alta la llum, l'aigua i el gas (Ley 5/2018, art. 16).
• Navarra i La Rioja també n'exigeixen una de vigent per vendre (Decreto Foral 142/2004, art. 2; Ley 2/2007, art. 6). A la Comunitat Valenciana cal renovar el títol d'ocupació per vendre quan té més de deu anys, o obtenir-lo si l'habitatge no n'ha tingut mai (Ley 3/2004, art. 33).
• A les Canàries, Extremadura, Múrcia i Astúries no cal per signar, però sí per viure al pis o posar els subministraments al teu nom. A les Canàries continua vigent mentre no es revoqui (Decreto 117/2006); a Astúries la demana el comprador al seu nom després de la venda.
• La Comunitat de Madrid la va suprimir el 2018 i ja no n'expedeix de noves (Decreto 111/2018). Ara és l'ajuntament qui comprova l'habitabilitat, amb les llicències d'obres i de primera ocupació, així que per a un pis de segona mà a Madrid no hi ha cap cèdula per demanar.

Cantàbria la va suprimir el 2024 (Decreto 91/2024) i Galícia no en té. Si compres en qualsevol altre lloc, pregunta al notari o al departament d'habitatge de la comunitat si la venda la necessita.

Què diu la cèdula de Catalunya, i què no

La cèdula és un certificat d'una pàgina, regulat a Catalunya pel Decret 141/2012. Hi consta:

• l'adreça
• la superfície útil de l'habitatge, i de cada estança
• el nombre d'habitacions, i el nombre màxim de persones que hi poden viure
• el tècnic que la va certificar

No diu qui n'és el propietari. Tampoc no legalitza obres anteriors: una cèdula d'un pis amb una terrassa tancada no diu res sobre si aquella terrassa es va tancar amb llicència (Generalitat).

Els m² útils de la cèdula són la xifra de superfície més honesta que trobaràs. Compara-la amb la de l'anunci (mira la guia dels metres quadrats).

Primera i segona ocupació

Tipus	Quan s'emet	Validesa
Primera ocupació	Obra nova i grans rehabilitacions	25 anys (les emeses després de 2012)
Segona ocupació	Habitatges existents, quan l'anterior caduca o no n'hi ha hagut mai	15 anys (les emeses des de 2003)

Fonts: Generalitat, Consell Comarcal del Vallès Oriental.

Es pot vendre un pis a Catalunya sense cèdula?

Per regla general, no. La llei catalana de l'habitatge exigeix una cèdula vigent quan un habitatge canvia de mans (Llei 18/2007, art. 132). El comprador només pot eximir-ne expressament el venedor en casos molt concrets:

• El pis es reformarà, i un informe tècnic acredita que podrà obtenir la cèdula després de les obres.
• El pis s'enderrocarà.
• No es farà servir com a habitatge.

(art. 132, LegalToday)

Si el venedor et demana que signis aquesta exempció "per agilitzar", atura't. Assumiries la feina i el risc d'aconseguir la cèdula més endavant, i potser no es pot aconseguir mai.

Compte sobretot amb els "lofts" en planta baixa. Un espai que legalment encara és un local comercial no tindrà cèdula, i potser no la podrà obtenir sense una llicència de canvi d'ús.

Com comprovar la cèdula d'un pis a Catalunya

L'Agència de l'Habitatge de Catalunya va obrir un cercador públic el març de 2021 (Govern, COAC).

1. Aconsegueix la referència cadastral, un codi de 20 caràcters. La trobaràs a la Seu Electrònica del Cadastre cercant per adreça (gratuït), o al rebut de l'IBI del venedor.
2. Introdueix-la al cercador, o el número de cèdula si l'agent t'ha enviat una còpia. El cercador no busca per adreça.
3. El resultat diu si és vigent o caducada, i en mostra la data de caducitat, els m² útils i qualsevol cèdula anterior del mateix habitatge.

Si no surt res, potser el pis té cèdula igualment. Les cèdules antigues sovint es registraven sense referència cadastral, així que no surten a les cerques. Demana'n una còpia al venedor. Només el propietari o l'inquilí en poden demanar còpies, i per a ells és gratuït (Vallès Oriental).

I si ha caducat?

A Catalunya, una cèdula caducada és habitual i gairebé sempre té solució. Renovar-la abans de la venda és cosa del venedor. Un tècnic visita el pis, el comprova amb les condicions mínimes i emet un certificat, i després el venedor ho sol·licita a l'Agència. La taxa oficial és de 20,45 € per habitatge, un 30 % menys si es demana en línia (Generalitat). Els honoraris del tècnic van a part.

Què fer com a comprador:

• Posa com a condició al contracte d'arres una cèdula renovada i vigent, amb data.
• Pregunta per què va caducar. Normalment és només el pas del temps, però de vegades el pis ha canviat (una habitació partida en dues, una cuina traslladada) i podria no passar la revisió.