L'edifici ha passat la ITE? Com comprovar-ho abans de comprar, a Barcelona, Madrid i la resta d'Espanya

Si mires pisos a l'Eixample, Gràcia o Sants, la majoria d'edificis que veus tenen prou anys per necessitar la ITE. Algunes guies d'àmbit estatal et diuen que l'edat és de 50 anys. A Catalunya en són 45, i a la ciutat de Madrid la primera inspecció arriba als 30.

Què revisa la ITE

La Inspecció Tècnica dels Edificis (en castellà, Inspección Técnica de Edificios) mira l'edifici, no el teu pis. Un tècnic inspecciona l'estructura, la façana, la coberta i les instal·lacions comunes, com ara baixants i desguassos, i recull les deficiències que troba. Qui l'ha de fer, i quan, ho fixa cada comunitat i cada municipi.

Catalunya: abans que l'edifici faci 45 anys

A Catalunya la ITE la regula el Decret 67/2015. Inclou els edificis d'habitatges, tant plurifamiliars com unifamiliars. En queden excloses les cases aïllades separades almenys 1,5 m del carrer i dels veïns (text del decret).

Tot edifici d'habitatges inclòs ha de passar la ITE abans de fer 45 anys. Als edificis més antics se'ls van donar terminis per dècades quan va començar el sistema, i tots aquests terminis ja han vençut.

Construït	On hauria de ser ara
Abans de 1981	Ja hauria de tenir certificat, potser en la segona o tercera renovació
1981	Fa 45 anys el 2026, així que li toca ara
1982 o després	Li toca abans de fer 45 anys

Troba l'any de construcció al Cadastre. Mira la guia de l'any de construcció.

L'inspector qualifica cada deficiència, i la qualificació fixa quant dura el certificat:

Què va trobar l'inspector	Validesa del certificat
Cap deficiència, o lleus	10 anys
Deficiències importants	6 anys
Greus o molt greus, amb les mesures urgents de seguretat ja fetes	3 anys
Greus o molt greus, sense aquestes mesures	Sense certificat

Fonts: text del decret, Col·legi d'Arquitectes.

Un edifici amb un certificat de 3 anys té problemes greus que algú va decidir apuntalar en lloc d'arreglar. Sol voler dir que vénen obres, i amb elles una derrama (un pagament extraordinari per a cada propietari).

Madrid: des dels 30 anys, cada deu

La llei del sòl de la Comunitat de Madrid obliga els propietaris d'edificis de més de 30 anys a fer-hi una inspecció cada deu anys (Ley 9/2001, art. 169). La ciutat de Madrid l'aplica així: la primera ITE s'ha de presentar l'any següent a aquell en què l'edifici fa 30 anys, comptats des del final de la construcció o de la rehabilitació integral, i les següents cada deu anys, fins al 31 de desembre de l'any que toquen (Ayuntamiento de Madrid).

Els edificis d'habitatges plurifamiliars de més de 50 anys necessiten a més un IEE (Informe de Evaluación del Edificio). Afegeix l'accessibilitat i l'eficiència energètica a la revisió de l'estat de l'edifici, i s'ha de presentar en els cinc anys següents que l'edifici faci 50 anys. Un IEE complet pot substituir la ITE, i val fins al 31 de desembre del desè any des que es presenta (Decreto 103/2016; Ayuntamiento de Madrid).

La resta d'Espanya

Les altres comunitats i municipis fixen les seves pròpies edats i terminis, i alguns ajuntaments tenen la seva pròpia ordenança d'inspecció d'edificis. Pregunta al departament d'urbanisme de l'ajuntament, o a l'administrador de finques, quina norma s'aplica a l'edifici i quan li toca la propera inspecció.

Com comprovar-ho abans de comprar

A la ciutat de Madrid ho pots fer tu. El web de l'Ajuntament permet consultar el resultat de la ITE o de l'IEE d'un edifici, favorable o desfavorable, per número d'expedient o per adreça, i publica una llista dels edificis que encara l'han de presentar (Sede electrónica).

A Catalunya no hi ha cap cercador públic per adreça. L'Agència de l'Habitatge porta un registre d'inspeccions, però el comparteix amb els ajuntaments, no amb el públic. Tens dos camins:

1. Demana al venedor o a l'agent tres documents:
   • l'informe de la ITE
   • el certificat d'aptitud
   • el llibre de l'edifici, si n'hi ha
2. Pregunta a l'administrador de finques. Normalment té els originals i sap quines obres hi ha previstes.

Hi tens dret. El Decret 67/2015 (art. 15) diu que el venedor ha de lliurar al comprador còpies de l'informe i del certificat de la ITE si l'edifici està obligat a tenir-los. Només hi pots renunciar si el venedor explica davant notari per què no estan disponibles (Notaria Bosch, Cambra de la Propietat).

A qualsevol altre lloc, demana al venedor i a l'administrador de finques l'últim informe d'inspecció i les actes que van aprovar les obres que demanava.

Com llegir l'informe

• Mira el resultat abans que les fotos. A Catalunya és la qualificació: lleu, important, greu o molt greu. A Madrid, favorable o desfavorable.
• Busca l'arranjament de cada deficiència. S'ha fet, s'ha aprovat en una junta de la comunitat, o cap de les dues coses? Les actes de la comunitat t'ho diran.
• Als edificis antics, els problemes habituals són la façana (elements solts, balcons esquerdats), la coberta i els desguassos.
• Apunta quan toca la propera inspecció. Si cau poc després que compris, la inspecció i les seves conseqüències són teves.

I si l'edifici no té ITE?

A Catalunya els propietaris poden ser multats, i l'edifici no pot rebre ajuts públics a la rehabilitació fins que la tingui (Gavà Habitatge). A la Comunitat de Madrid l'ajuntament pot ordenar la inspecció, o fer-la pel seu compte a càrrec dels propietaris (Ley 9/2001, art. 169). Per a tu, que falti la ITE és alhora un risc i un argument per negociar. La inspecció arribarà tard o d'hora, i el que trobi ho pagarà qui sigui propietari dels pisos en aquell moment.