¿Ha pasado el edificio la ITE? Cómo comprobarlo antes de comprar, en Barcelona, Madrid y el resto de España

Si estás mirando pisos en el Eixample, Gràcia o Sants, la mayoría de edificios que ves tienen edad suficiente para necesitar la ITE. Algunas guías de ámbito estatal hablan de 50 años. En Cataluña son 45, y en la ciudad de Madrid la primera inspección llega a los 30.

Qué revisa la ITE

La Inspección Técnica de Edificios (en catalán, Inspecció Tècnica dels Edificis) mira el edificio, no tu piso. Un técnico inspecciona la estructura, la fachada, la cubierta y las instalaciones comunes, como bajantes y desagües, y recoge las deficiencias que encuentra. Quién tiene que hacerla, y cuándo, lo fija cada comunidad y cada municipio.

Cataluña: antes de que el edificio cumpla 45 años

En Cataluña la ITE la regula el Decret 67/2015. Abarca los edificios de viviendas, tanto plurifamiliares como unifamiliares. Quedan excluidas las casas aisladas separadas al menos 1,5 m de la calle y de sus vecinos (texto del decreto).

Todo edificio de viviendas incluido debe pasar la ITE antes de cumplir 45 años. A los edificios más antiguos se les dieron plazos por décadas cuando empezó el sistema, y todos esos plazos ya han vencido.

Construido	Dónde debería estar ahora
Antes de 1981	Ya debería tener certificado, quizá en su segunda o tercera renovación
1981	Cumple 45 años en 2026, así que le toca ahora
1982 o después	Le toca antes de cumplir 45 años

El año de construcción está en el Catastro (mira la guía del año de construcción).

El inspector califica cada deficiencia, y la calificación fija cuánto dura el certificado:

Qué encontró el inspector	Validez del certificado
Ninguna deficiencia, o leves	10 años
Deficiencias importantes	6 años
Graves o muy graves, con las medidas urgentes de seguridad ya hechas	3 años
Graves o muy graves, sin esas medidas	Sin certificado

Fuentes: texto del decreto, Col·legi d'Arquitectes.

Un edificio con un certificado de 3 años tiene problemas graves que alguien decidió apuntalar en vez de arreglar. Eso suele significar que vienen obras y, con ellas, una derrama (un pago extraordinario para cada propietario).

Madrid: desde los 30 años, cada diez

La ley del suelo de la Comunidad de Madrid obliga a los propietarios de edificios de más de 30 años a hacer una inspección cada diez años (Ley 9/2001, art. 169). La ciudad de Madrid la aplica así: la primera ITE debe presentarse el año siguiente a aquel en que el edificio cumple 30 años, contados desde el final de su construcción o de su rehabilitación integral, y las siguientes cada diez años, hasta el 31 de diciembre del año en que tocan (Ayuntamiento de Madrid).

Los edificios de viviendas colectivas de más de 50 años necesitan además un IEE (Informe de Evaluación del Edificio). Añade la accesibilidad y la eficiencia energética a la revisión del estado del edificio, y debe presentarse en los cinco años siguientes a que el edificio cumpla 50. Un IEE completo puede sustituir a la ITE, y vale hasta el 31 de diciembre del décimo año desde su presentación (Decreto 103/2016; Ayuntamiento de Madrid).

El resto de España

Las demás comunidades y municipios fijan sus propias edades y plazos, y algunos ayuntamientos tienen su propia ordenanza de inspección de edificios. Pregunta al departamento de urbanismo del ayuntamiento, o al administrador de fincas, qué norma se aplica al edificio y cuándo le toca la próxima inspección.

Cómo comprobarlo antes de comprar

En la ciudad de Madrid puedes hacerlo tú. La web del Ayuntamiento permite consultar el resultado de la ITE o del IEE de un edificio, favorable o desfavorable, por número de expediente o por dirección, y publica una lista de los edificios que aún tienen que presentarla (Sede electrónica).

En Cataluña no existe un buscador público por dirección. La Agència de l'Habitatge lleva un registro de inspecciones, pero lo comparte con los ayuntamientos, no con el público. Tienes dos caminos:

1. Pide al vendedor o al agente tres documentos:
   • el informe de la ITE (informe)
   • el certificado de aptitud (certificat d'aptitud)
   • el libro del edificio (llibre de l'edifici), si existe
2. Pregunta al administrador de fincas, que normalmente guarda los originales y sabe qué obras hay previstas.

Tienes derecho a esos documentos. El Decret 67/2015 (art. 15) dice que el vendedor debe entregar al comprador copias del informe y del certificado de la ITE si el edificio está obligado a tenerlos. Solo puedes renunciar a ello si el vendedor explica ante notario por qué no están disponibles (Notaria Bosch, Cambra de la Propietat).

En cualquier otro lugar, pide al vendedor y al administrador de fincas el último informe de inspección y las actas que aprobaron las obras que pedía.

Cómo leer el informe

• Mira el resultado antes que las fotos. En Cataluña es la calificación: leve, importante, grave o muy grave. En Madrid, favorable o desfavorable.
• Relaciona cada deficiencia con su arreglo. ¿Se ha hecho, se ha aprobado en una junta de la comunidad o ninguna de las dos cosas? Las actas de la comunidad te lo dirán.
• En los edificios antiguos, los problemas habituales son la fachada (elementos sueltos, balcones agrietados), la cubierta y los desagües.
• Apunta cuándo toca la próxima inspección. Si cae poco después de que compres, la inspección y sus consecuencias te tocan a ti.

¿Y si el edificio no tiene ITE?

En Cataluña los propietarios pueden ser multados, y el edificio no puede recibir ayudas públicas a la rehabilitación hasta que la tenga (Gavà Habitatge). En la Comunidad de Madrid el ayuntamiento puede ordenar la inspección, o hacerla por su cuenta a costa de los propietarios (Ley 9/2001, art. 169). Para ti, que falte la ITE es a la vez un riesgo y un argumento para negociar. La inspección llegará tarde o temprano, y lo que encuentre lo pagará quien sea propietario de los pisos en ese momento.