Torna TU CASA: què va aprovar el Govern el 6 d'octubre i què canvia si vas a comprar

Què ha passat

• 2 d'octubre: el Congrés rebutja els dos reials decrets llei d'habitatge, i amb ells cau TU CASA.
• 6 d'octubre: el Consell de Ministres els torna a aprovar, amb canvis. El Govern parla de 21 mesures.
• 7 d'octubre: el BOE publica els dos decrets.
  • El Reial decret llei 29/2026, amb TU CASA i gairebé totes les mesures, entra en vigor el 8 d'octubre.
  • El Reial decret llei 28/2026, el de la renovació automàtica dels lloguers, diu que entra en vigor el 15 de novembre.
• Ara: amb les eleccions generals convocades per al 29 de novembre, els decrets els ha de validar la Diputació Permanent del Congrés. Té 30 dies, i si no els valida, decauen.

Segons Idealista, el 29/2026 té prou suports per tirar endavant. El 28/2026 no: el mateix Govern admet que no té els vots.

TU CASA, punt per punt

El que diu el decret:

• És un préstec al 0% i sense comissions per a qui compra el seu primer habitatge habitual amb hipoteca. Complementa la hipoteca, no la substitueix.
• Cobreix el 20% del valor de l'habitatge o 50.000 €, el que sigui més baix. En un pis de 200.000 € serien 40.000 €, i a partir de 250.000 € sempre són 50.000 €.
• Es retorna en fins a 10 anys, amb una carència igual al termini de la hipoteca i de 30 anys com a màxim.
• El gestiona l'ICO, amb una dotació inicial de 10.000 milions d'euros.
• El text no posa límit d'edat.
• El pis queda per sempre amb un preu màxim de venda: el que vas pagar, actualitzat amb l'IPC, més el valor d'algunes obres de millora en les condicions que es fixin.
• Si el llogues, la renda no pot passar del màxim que marqui l'índex de referència.

El que encara falta:

• Un acord del Consell de Ministres que fixi qui el pot demanar i amb quins límits.
• El conveni amb l'ICO, quins bancs l'ofereixen i com es demana.
• Una data per a les sol·licituds.

Ara per ara no es pot demanar.

La lletra petita que més importa

Amb 50.000 € al 0% és fàcil oblidar-se de la resta. Però si fas servir TU CASA, el pis queda limitat de manera permanent: mai no el podràs vendre per més del que vas pagar, actualitzat amb l'IPC. I si algun dia el llogues, també té límit de renda.

Si creus que el vendràs d'aquí a uns anys, o comptes que el pis es revaloritzi, fes números abans de demanar-lo.

No ho barregis amb les ajudes autonòmiques

Les ajudes de les comunitats autònomes van a part de TU CASA i dels decrets estatals. Abans de fer plans amb un titular, mira de quina comunitat parla.

La "compra conjunta" de Catalunya. La Generalitat vol comprar pisos a mitges amb persones de 40 anys o més. Pagaria el 50% del preu als compradors de 40 a 55 anys, o el 60% a partir dels 56, i tu tindries l'ús del pis durant dècades. L'1 d'octubre el Parlament hi va votar en contra, però era una votació no vinculant. El 3 d'octubre el Govern va dir que el pla no necessita el vistiplau del Parlament i que continua preveient una primera convocatòria a principis del 2027, amb 100 milions d'euros per a uns 2.000 pisos. Encara no hi ha res a demanar, així que espera la convocatòria abans de fer plans.

"Mi Primera Vivienda" a Madrid. La Comunitat de Madrid avala hipoteques de fins al 100% per al primer habitatge. Des de l'abril del 2026 l'edat màxima és de 50 anys i el preu màxim, 425.000 €. Està en marxa, té les seves pròpies condicions i no depèn dels decrets.

Les altres mesures, segons a qui afecten

Tot això és al Reial decret llei 29/2026, tret que es digui una altra cosa.

Si compres

• TU CASA (el que hi ha a dalt).
• IVA superreduït del 4% en la venda d'habitatge protegit de manera permanent, amb els garatges (fins a dos) i annexos que es venguin amb ell. Afecta l'obra nova protegida.
• Més oferta: fins a 280 milions en avals per a la construcció industrialitzada, un fons de 400 milions per a habitatge social i assequible, i immobles de l'Estat i de la Seguretat Social que passen a CASA 47, l'empresa pública d'habitatge. No et donen diners per comprar, però apunten que hi hagi més pisos.

Si llogues

• Deducció a l'IRPF del 10% del lloguer del teu habitatge habitual si la teva base imposable és inferior a 33.007,20 €. La base màxima és d'11.630 € l'any, així que la deducció pot arribar a 1.163 €, i es redueix a partir de 23.007,20 €. Les xifres i el que encara no està clar, a la nostra guia de la deducció pel lloguer.
• Pròrroga extraordinària de fins a dos anys, any a any, per a contractes d'habitatge habitual que acaben abans del 31 de desembre del 2028, si estàs al corrent de pagament.
• Pujada del lloguer d'un 2% com a màxim fins al 31 de desembre del 2027, tret d'un nou acord. Si la teva renda ja supera el màxim de l'índex de referència, no pot pujar.
• Lloguer de temporada: més de 31 dies i, com a norma, no més de 12 mesos. Hi ha d'haver una causa real i demostrable. Si no n'hi ha, el contracte passa a ser d'habitatge habitual.
• Lloguer per habitacions: la suma de les habitacions no pot superar la renda del pis sencer.
• Anuncis de lloguer: han de mostrar l'índex de referència i, quan toqui, la renda de l'últim contracte, el límit legal i si el propietari és gran tenidor.
• Desnonaments: més protecció per a llars vulnerables. Si un llogater vulnerable no pot pagar, l'administració té dos mesos per oferir-li un habitatge o pagar el que es deu.

Si ets propietari o inversor

• Reducció a l'IRPF del rendiment del lloguer per a qui no és gran tenidor i signa un contracte nou abaixant la renda més d'un 5%. Amb algunes condicions, pot arribar al 100%.
• Compres per sota del 70% del valor: fins al 31 de desembre del 2030 es limiten a les entitats que compren pisos o carteres d'hipoteques impagades molt per sota del seu valor, i també als grans tenidors.
• SOCIMI: un gravamen del 25% sobre els beneficis del lloguer que no reparteixin, amb rebaixes si la majoria dels seus habitatges són de lloguer assequible o si hi reinverteixen.
• Pisos turístics: des de l'1 de desembre del 2026, IVA del 10% en els pisos moblats que es lloguen 30 nits o menys i no són l'habitatge habitual del propietari.
• IBI: a les zones tensionades, els ajuntaments podran posar un recàrrec als pisos turístics, més alt com més en tingui el propietari. També canvien les regles per als pisos buits. Cada ajuntament decideix si l'aplica.

El Reial decret llei 28/2026 canvia la Llei d'arrendaments urbans. En acabar els primers cinc anys (set si el propietari és una empresa), el contracte es prorrogaria per períodes de cinc o set anys. El llogater podria marxar avisant amb dos mesos. El propietari hauria d'avisar amb sis i, fora dels casos previstos, indemnitzar el llogater. El seu text diu que entra en vigor el 15 de novembre, però decau si no es valida, i el Govern admet que avui no té els suports.

Una nota: hem contrastat TU CASA i les mesures principals amb el text del BOE del 7 d'octubre. Això és un resum, no assessorament legal. Per al teu cas concret, mira el BOE o pregunta al teu notari o a un advocat.

Si estàs comprant ara mateix

• No comptis encara amb TU CASA. Falta l'acord que fixa qui el pot demanar, falta la validació i no hi ha data per demanar-lo.
• Pregunta al teu banc si hi participarà i com encaixaria amb la teva hipoteca. I demana la FEIN per escrit abans de signar les arres.
• Pensa en el preu màxim de venda i en el límit de lloguer abans de decidir si et compensa.
• El de sempre no canvia: l'ITP de la teva comunitat, la ITE de l'edifici, els metres reals. Ho tens tot a la nostra llista per revisar un pis abans de comprar-lo.