Com revisar un pis abans de comprar-lo a Espanya: la llista completa

Una primera visita a Barcelona o a Madrid dura uns vint minuts. L'agent en té tres més després de la teva, la llum és bona perquè són les 11 del matí i el pis es veu millor que a les fotos. Gairebé res del que decideix si és una bona compra es veu en aquests vint minuts: està als registres, als certificats i a les actes de la comunitat.

L'Ajuntament de Barcelona publica els seus propis consells per a compradors. Hi enumera l'antiguitat i l'estat de l'edifici, la llum i el soroll, el propietari al Registre de la Propietat, la situació urbanística i els deutes amb la comunitat (Ajuntament). Aquesta llista segueix la mateixa lògica per a qualsevol lloc d'Espanya. Algunes comprovacions són estatals: el Registre de la Propietat, el Cadastre, les normes de les comunitats de propietaris. D'altres depenen de la comunitat autònoma o del municipi, i les taules diuen quines, amb Catalunya i Madrid com a exemples.

L'edifici

Què revisar	On mirar	Senyal d'alarma
Any de construcció	Cadastre, gratuït, per adreça (el País Basc i Navarra tenen els seus propis cadastres)	1950–1970: pregunta per l'aluminosi. Abans de 1980: poc o cap aïllament
Inspecció ITE	L'edat i els terminis depenen de la comunitat i del municipi. A Catalunya, demana al venedor o a l'administrador de finques l'informe i el certificat d'aptitud; el venedor els ha de lliurar. A la ciutat de Madrid, consulta el resultat en línia per adreça	No n'hi ha, ha caducat o és desfavorable. A Catalunya, "deficiències greus" amb un certificat de 3 anys
Ascensor	La visita i les actes de la comunitat	Sense ascensor per sobre del 3r pis, o un de previst però encara no pagat
Façana, coberta, escala	La visita. Mira amunt, no només al voltant	Esquerdes, taques d'humitat a l'escala, xarxes a la façana
Obres previstes	Les actes de la comunitat dels dos últims anys	Obres aprovades amb una derrama encara per pagar

Més detall: la guia de la ITE i la guia de l'any de construcció.

El pis

Què revisar	On mirar	Senyal d'alarma
Cèdula d'habitabilitat	Només a les comunitats que l'exigeixen. A Catalunya, el cercador de la Generalitat, amb el número de cèdula o la referència cadastral. Madrid va suprimir la cèdula el 2018	A Catalunya: caducada, o inexistent (habitual en locals comercials reconvertits)
Superfície real	Compara els m² de l'anunci amb el Cadastre i, si n'hi ha, amb la cèdula	L'anunci dona més que qualsevol xifra oficial
Qualificació energètica	A tot Espanya, al contracte de compravenda s'hi adjunta una còpia del certificat registrat. A Catalunya, el registre públic de l'ICAEN	E, F o G, i sense obres recents de finestres o aïllament
Llum	Orientació, planta, amplada del carrer	Planta poc elevada orientada al nord-est en un carrer estret
Soroll	El mapa de soroll de la ciutat, i una visita de nit	Un bar a sota, o dormitoris que donen a un carrer principal

Més detall: les guies de la cèdula, els metres quadrats, el certificat energètic i la llum.

Els papers

Què revisar	On mirar	Senyal d'alarma
Propietari i càrregues	Una nota simple del Registre de la Propietat: 9,02 € + IVA, en línia	El propietari no és qui ven, o hi ha un embargament
Deutes amb la comunitat	Un certificat del secretari de la comunitat. El venedor l'ha d'aportar a la signatura de l'escriptura, llevat que tu l'exoneris expressament	Deutes. El mateix pis respon de l'any en curs i dels tres anteriors, o dels quatre anteriors a Catalunya
Pisos turístics	A Barcelona, el cercador de llicències de la ciutat, pis per pis. En altres llocs, l'ajuntament i el departament de turisme de la comunitat	Diversos a l'edifici, o el que compres funciona com a tal
Urbanisme	La informació urbanística de l'ajuntament	L'edifici està afectat per un pla (afectació)

Més detall: les guies de la nota simple i dels pisos turístics.

Els diners

Què revisar	On mirar	Senyal d'alarma
Preu	Vendes registrades a prop, no altres preus d'anunci	El preu demanat és molt per sobre del que es van vendre de veritat els pisos de l'edifici
Impost de transmissions	El fixa cada comunitat. En una compra de segona mà: 6 % a Madrid; a Catalunya, 10 % fins a 600.000 €, amb trams més alts per sobre, fins al 13 %	No és al teu pressupost
IBI	L'últim rebut del venedor	L'IBI impagat queda lligat al pis
Derrames	Les actes de la comunitat	Obres acordades però encara no cobrades

En una compra de segona mà de 400.000 €, l'impost de transmissions surt a 24.000 € a Madrid i a 40.000 € a Catalunya. Les comunitats tenen a més tipus reduïts per a alguns compradors, com el 4 % de Madrid per a famílies nombroses que compren el seu habitatge habitual. Més detall: la guia per comprar com a estranger cobreix impostos i despeses.

Què fer i quan

1. Abans de la visita, en 10 minuts: any de construcció, quina norma d'inspecció s'aplica i si toca, pisos turístics, qualificació energètica, superfície comparada amb el Cadastre. Si dues d'aquestes surten malament, estalvia't el viatge.
2. Abans de fer una oferta, en un vespre: demana la nota simple, i demana a l'agent l'últim informe d'inspecció, el certificat energètic, la cèdula si la teva comunitat l'exigeix i les actes de la comunitat dels dos últims anys.
3. Abans de signar les arres, en uns dies: aconsegueix el certificat de deutes amb la comunitat, llegeix les actes i fes que un advocat independent llegeixi el contracte d'arres. A Catalunya un senyal compta com a pagament a compte del preu, llevat que el contracte digui una altra cosa. En altres llocs les regles són diferents, així que pregunta a l'advocat quin tipus d'arres estableix el contracte.

Què no surt als registres

Els registres descriuen l'edifici sobre el paper. No hi surt la humitat darrere d'una cuina nova, una instal·lació elèctrica de 1978 ni un veí que toca la bateria. En un pis antic, una inspecció física d'un arquitecte tècnic són diners ben gastats. Per al contracte, fes servir un advocat que treballi per a tu, no per al venedor ni per a l'agència.