Vuelve TU CASA: qué aprobó el Gobierno el 6 de octubre y qué cambia si vas a comprar

Qué ha pasado

• 2 de octubre: el Congreso rechaza los dos reales decretos-ley de vivienda, y con ellos cae TU CASA.
• 6 de octubre: el Consejo de Ministros los aprueba de nuevo, con cambios. El Gobierno habla de 21 medidas.
• 7 de octubre: el BOE publica los dos decretos.
  • El Real Decreto-ley 29/2026, con TU CASA y casi todas las medidas, entra en vigor el 8 de octubre.
  • El Real Decreto-ley 28/2026, el de la renovación automática de los alquileres, dice que entra en vigor el 15 de noviembre.
• Ahora: con las elecciones generales convocadas para el 29 de noviembre, los decretos los tiene que validar la Diputación Permanente del Congreso. Tiene 30 días, y si no los valida, decaen.

Según Idealista, el 29/2026 tiene apoyos para salir adelante. El 28/2026 no: el propio Gobierno admite que no tiene los votos.

TU CASA, punto por punto

Lo que dice el decreto:

• Es un préstamo al 0% y sin comisiones para quien compra su primera vivienda habitual con hipoteca. Complementa la hipoteca, no la sustituye.
• Cubre el 20% del valor de la vivienda o 50.000 €, lo que sea menor. En un piso de 200.000 € serían 40.000 €, y a partir de 250.000 € siempre son 50.000 €.
• Se devuelve en hasta 10 años, con una carencia igual al plazo de la hipoteca y de 30 años como máximo.
• Lo gestiona el ICO, con una dotación inicial de 10.000 millones de euros.
• El texto no pone límite de edad.
• El piso queda para siempre con un precio máximo de venta: lo que pagaste, actualizado con el IPC, más el valor de algunas obras de mejora en las condiciones que se fijen.
• Si lo alquilas, la renta no puede pasar del máximo que marque el índice de referencia.

Lo que todavía falta:

• Un acuerdo del Consejo de Ministros que fije quién puede pedirlo y con qué límites.
• El convenio con el ICO, qué bancos lo ofrecen y cómo se pide.
• Una fecha para las solicitudes.

Hoy por hoy no se puede pedir.

La letra pequeña que más importa

Con 50.000 € al 0% es fácil olvidarse del resto. Pero si usas TU CASA, el piso queda limitado de forma permanente: nunca podrás venderlo por más de lo que pagaste, actualizado con el IPC. Y si algún día lo alquilas, también tiene tope de renta.

Si crees que venderás en unos años, o cuentas con que el piso se revalorice, haz números antes de pedirlo.

No lo confundas con las ayudas autonómicas

Las ayudas de las comunidades autónomas van aparte de TU CASA y de los decretos estatales. Antes de hacer planes con un titular, mira de qué comunidad habla.

La "compra conjunta" de Cataluña. La Generalitat quiere comprar pisos a medias con personas de 40 años o más. Pagaría el 50% del precio a compradores de 40 a 55 años, o el 60% a partir de los 56, y tú tendrías el uso del piso durante décadas. El 1 de octubre el Parlament votó en contra, pero era una votación no vinculante. El 3 de octubre el Govern dijo que el plan no necesita el visto bueno del Parlament y que sigue previendo una primera convocatoria a principios de 2027, con 100 millones de euros para unos 2.000 pisos. Todavía no hay nada que pedir, así que espera a la convocatoria antes de hacer planes.

"Mi Primera Vivienda" en Madrid. La Comunidad de Madrid avala hipotecas de hasta el 100% para tu primera vivienda. Desde abril de 2026 la edad máxima es de 50 años y el precio máximo, 425.000 €. Está en marcha, tiene sus propias condiciones y no depende de los decretos.

Las otras medidas, según a quién afectan

Todo esto está en el Real Decreto-ley 29/2026, salvo que se diga otra cosa.

Si compras

• TU CASA (lo de arriba).
• IVA superreducido del 4% en la venta de vivienda protegida de forma permanente, con los garajes (hasta dos) y anexos que se vendan junto a ella. Afecta a la obra nueva protegida.
• Más oferta: hasta 280 millones en avales para la construcción industrializada, un fondo de 400 millones para vivienda social y asequible, e inmuebles del Estado y de la Seguridad Social que pasan a CASA 47, la empresa pública de vivienda. No te dan dinero para comprar, pero apuntan a que haya más pisos.

Si alquilas

• Deducción en el IRPF del 10% del alquiler de tu vivienda habitual si tu base imponible es inferior a 33.007,20 €. La base máxima es de 11.630 € al año, así que la deducción puede llegar a 1.163 €, y se reduce a partir de 23.007,20 €. Las cifras y lo que aún no está claro, en nuestra guía de la deducción por alquiler.
• Prórroga extraordinaria de hasta dos años, año a año, para contratos de vivienda habitual que terminan antes del 31 de diciembre de 2028, si estás al corriente de pago.
• Subida del alquiler de un 2% como máximo hasta el 31 de diciembre de 2027, salvo nuevo acuerdo. Si tu renta ya supera el máximo del índice de referencia, no puede subir.
• Alquiler de temporada: más de 31 días y, como norma, no más de 12 meses. Tiene que haber una causa real y demostrable. Si no la hay, el contrato pasa a ser de vivienda habitual.
• Alquiler por habitaciones: la suma de las habitaciones no puede superar la renta del piso entero.
• Anuncios de alquiler: tienen que mostrar el índice de referencia y, cuando toque, la renta del último contrato, el límite legal y si el propietario es gran tenedor.
• Desahucios: más protección para hogares vulnerables. Si un inquilino vulnerable no puede pagar, la administración tiene dos meses para ofrecerle una vivienda o pagar lo que se debe.

Si eres propietario o inversor

• Reducción en el IRPF del rendimiento del alquiler para quien no es gran tenedor y firma un contrato nuevo bajando la renta más de un 5%. Con algunas condiciones, puede llegar al 100%.
• Compras por debajo del 70% del valor: hasta el 31 de diciembre de 2030 se limitan a las entidades que compran pisos o carteras de hipotecas impagadas muy por debajo de su valor, y también a los grandes tenedores.
• SOCIMI: un gravamen del 25% sobre los beneficios del alquiler que no repartan, con rebajas si la mayoría de sus viviendas están en alquiler asequible o si reinvierten en él.
• Pisos turísticos: desde el 1 de diciembre de 2026, IVA del 10% en los pisos amueblados que se alquilan 30 noches o menos y no son la vivienda habitual del propietario.
• IBI: en zonas tensionadas, los ayuntamientos podrán poner un recargo a los pisos turísticos, más alto cuantos más tenga el propietario. También cambian las reglas para los pisos vacíos. Cada ayuntamiento decide si lo aplica.

El Real Decreto-ley 28/2026 cambia la Ley de Arrendamientos Urbanos. Al acabar los primeros cinco años (siete si el propietario es una empresa), el contrato se prorrogaría por periodos de cinco o siete años. El inquilino podría irse avisando con dos meses. El propietario tendría que avisar con seis y, fuera de los casos previstos, indemnizar al inquilino. Su texto dice que entra en vigor el 15 de noviembre, pero decae si no se valida, y el Gobierno admite que hoy no tiene los apoyos.

Una nota: hemos contrastado TU CASA y las medidas principales con el texto del BOE del 7 de octubre. Esto es un resumen, no asesoramiento legal. Para tu caso concreto, mira el BOE o pregunta a tu notario o a un abogado.

Si estás comprando ahora mismo

• No metas TU CASA en tus cuentas todavía. Falta el acuerdo que fija quién puede pedirlo, falta la validación y no hay fecha para pedirlo.
• Pregunta a tu banco si va a participar y cómo encajaría con tu hipoteca. Y pide la FEIN por escrito antes de firmar las arras.
• Piensa en el precio máximo de venta y en el tope de alquiler antes de decidir si te compensa.
• Lo de siempre no cambia: el ITP de tu comunidad, la ITE del edificio, los metros reales. Lo tienes todo en nuestra lista para revisar un piso antes de comprarlo.