¿Qué antigüedad tiene el edificio? Cómo saber el año de construcción en España y por qué importa

A los anuncios les encantan la "finca regia" y el "edificio con encanto", pero ninguna de las dos expresiones dice el año, y el año es el dato que decide qué preguntas hacer.

Cómo encontrarlo en dos minutos

1. Entra en la Sede Electrónica del Catastro y elige la consulta pública gratuita (consulta de datos catastrales, sin certificado).
2. Busca por dirección (provincia, municipio, calle, número) o por referencia catastral.
3. Elige el piso, o cualquier piso del edificio: el año es el mismo para todos.
4. Lee "Año construcción".

Es gratis y no pide identificación. El resultado público no muestra el titular ni el valor catastral, y la impresión no tiene validez legal (Catastro).

Funciona igual en Barcelona, Madrid o Málaga. Las excepciones son el País Vasco y Navarra: el Catastro del Estado no los cubre porque sus regímenes forales tienen catastros propios (Ley del Catastro, art. 1). Allí se consulta el catastro de Álava, Bizkaia, Gipuzkoa o Navarra.

Si el edificio tuvo una rehabilitación integral (código "R"), el Catastro registra esa fecha en lugar de la original (preguntas frecuentes del Catastro). Un edificio del Eixample de la década de 1890 puede aparecer como de 1998. Si el año parece demasiado reciente para lo que ves, pide el informe de la ITE o la escritura, que suelen indicar la fecha original.

Qué implica el año, época por época

Si el edificio es de…	Qué tener en cuenta	Qué pedir
Más de 45 años en Cataluña, más de 30 en la ciudad de Madrid	La inspección técnica (ITE) ya debería estar hecha	El informe de la ITE y su resultado
De los años cincuenta a los setenta	Algunos edificios de toda España usaron cemento aluminoso en las viguetas, que puede degradarse (aluminosis)	El informe de la ITE y cualquier prueba o reparación de aluminosis
Antes de 1980, aproximadamente	Construidos antes de la primera norma térmica completa de España (NBE-CT-79), así que a menudo con poco o ningún aislamiento	El certificado energético y las obras de ventanas o aislamiento
Antes de mediados de 2002	El fibrocemento con amianto fue legal hasta junio de 2002, en tuberías, cubiertas y depósitos de agua	Si la comunidad tiene un estudio de amianto o un plan de retirada
Cualquier edad	Ascensor, instalación eléctrica, fontanería	Las actas de la comunidad, para ver obras hechas y previstas

La edad de la inspección depende de la comunidad autónoma y a veces del municipio. Cataluña exige la ITE antes de que el edificio cumpla 45 años (Decret 67/2015), lo que en 2026 incluye todo lo construido en 1981 o antes. Consulta la guía de la ITE. La ciudad de Madrid pide la primera ITE el año siguiente a que el edificio cumpla 30 años y después cada diez, y en la web del Ayuntamiento puedes consultar el calendario de inspecciones de una dirección (Ayuntamiento de Madrid). En otros lugares, pregunta al administrador de fincas cuándo fue la última inspección y qué encontró.

El cemento aluminoso se usó en España entre los años cincuenta y los setenta, sobre todo en viguetas prefabricadas de hormigón pretensado. El problema salió a la luz en Barcelona y después apareció en otras ciudades, entre ellas Madrid (Informes de la Construcción, CSIC). El 11 de noviembre de 1990 se derrumbó un edificio en el Carrer del Cadí, en el Turó de la Peira de Barcelona, y murió una vecina; después se identificaron unos 35.000 pisos afectados en Barcelona (betevé, betevé). Muchos se repararon hace décadas, así que un edificio de esos años no está necesariamente afectado, pero debes preguntar.

En cuanto al aislamiento, el Real Decreto 2429/1979 (NBE-CT-79) se publicó en octubre de 1979 y entró en vigor tres meses después en toda España (BOE). Los edificios anteriores no se diseñaron según ninguna norma térmica completa.

España prohibió vender y usar amianto desde el 14 de junio de 2002, aunque el material ya instalado puede quedarse hasta que se retire o llegue al final de su vida útil (BOE). El fibrocemento con amianto en buen estado normalmente se deja como está. Consulta a un especialista antes de taladrar, cortar o reformar a su alrededor.

Un edificio antiguo puede ser una buena compra

Algunos de los mejores pisos de Barcelona y Madrid están en edificios de más de 100 años, con techos altos, muros sólidos y, en Barcelona, suelos hidráulicos. Un edificio de 1900 bien mantenido, con una ITE reciente y la cubierta nueva, puede ser una compra más segura que uno de 1975 descuidado. El año sirve para saber qué documentos leer, y son esos documentos los que dicen si conviene comprar.