Cómo revisar un piso antes de comprarlo en España: la lista completa

Una primera visita en Barcelona o en Madrid dura unos veinte minutos. El agente tiene tres más después de la tuya, la luz es buena porque son las 11 de la mañana y el piso se ve mejor que en las fotos. Casi nada de lo que decide si es una buena compra se ve en esos veinte minutos: está en registros, en certificados y en las actas de la comunidad.

El Ayuntamiento de Barcelona publica sus propios consejos para compradores. Enumera la antigüedad y el estado del edificio, la luz y el ruido, el propietario en el Registro de la Propiedad, la situación urbanística y las deudas con la comunidad (Ajuntament). Esta lista sigue la misma lógica para cualquier parte de España. Algunas comprobaciones son estatales: el Registro de la Propiedad, el Catastro, las normas de las comunidades de propietarios. Otras dependen de la comunidad autónoma o del municipio, y las tablas dicen cuáles, con Cataluña y Madrid como ejemplos.

El edificio

Qué revisar	Dónde mirar	Señal de alarma
Año de construcción	Catastro, gratis, por dirección (el País Vasco y Navarra tienen sus propios catastros)	1950–1970: pregunta por la aluminosis. Antes de 1980: poco o ningún aislamiento
Inspección ITE	La edad y los plazos dependen de la comunidad y del municipio. En Cataluña, pide al vendedor o al administrador de fincas el informe y el certificado de aptitud (certificat d'aptitud); el vendedor está obligado a entregarlos. En la ciudad de Madrid, consulta el resultado en línea por dirección	No existe, está caducada o es desfavorable. En Cataluña, "deficiencias graves" con un certificado de 3 años
Ascensor	La visita y las actas de la comunidad	Sin ascensor por encima del 3.º piso, o uno previsto pero aún no pagado
Fachada, cubierta, escalera	La visita. Mira hacia arriba, no solo alrededor	Grietas, manchas de humedad en la escalera, redes en la fachada
Obras previstas	Las actas de la comunidad de los dos últimos años	Obras aprobadas con una derrama aún sin pagar

Más detalle: la guía de la ITE y la guía del año de construcción.

El piso

Qué revisar	Dónde mirar	Señal de alarma
Cédula de habitabilidad	Solo en las comunidades que la exigen. En Cataluña, el buscador de la Generalitat, con el número de cédula o la referencia catastral. Madrid suprimió la cédula en 2018	En Cataluña: caducada, o inexistente (habitual en locales comerciales reconvertidos)
Superficie real	Compara los m² del anuncio con el Catastro y, si la hay, con la cédula	El anuncio da más que cualquier cifra oficial
Calificación energética	En toda España, al contrato de compraventa se adjunta una copia del certificado registrado. En Cataluña, el registro público del ICAEN	E, F o G, y sin obras recientes de ventanas o aislamiento
Luz	Orientación, planta, anchura de la calle	Planta poco elevada orientada al noreste en una calle estrecha
Ruido	El mapa de ruido de la ciudad, más una visita de noche	Un bar debajo, o dormitorios que dan a una calle principal

Más detalle: las guías de la cédula, los metros cuadrados, el certificado energético y la luz.

Los papeles

Qué revisar	Dónde mirar	Señal de alarma
Propietario y cargas	Una nota simple del Registro de la Propiedad: 9,02 € + IVA, en línea	El propietario no es quien vende, o hay un embargo
Deudas con la comunidad	Un certificado del secretario de la comunidad. El vendedor debe aportarlo en la firma de la escritura, salvo que tú le exoneres expresamente	Deudas. El propio piso responde del año en curso y de los tres anteriores, o de los cuatro anteriores en Cataluña
Pisos turísticos	En Barcelona, el buscador de licencias de la ciudad, piso por piso. En otros lugares, el ayuntamiento y la consejería de turismo de la comunidad	Varios en el edificio, o el que compras funciona como tal
Urbanismo	La información urbanística del ayuntamiento	El edificio está afectado por un plan (afectación)

Más detalle: las guías de la nota simple y de los pisos turísticos.

El dinero

Qué revisar	Dónde mirar	Señal de alarma
Precio	Ventas registradas cercanas, no otros precios de anuncio	El precio pedido está muy por encima de lo que se vendieron de verdad los pisos del edificio
Impuesto de transmisiones	Lo fija cada comunidad. En una compra de segunda mano: 6 % en Madrid; en Cataluña, 10 % hasta 600.000 €, con tramos más altos por encima, hasta el 13 %	No está en tu presupuesto
IBI	El último recibo del vendedor	El IBI impagado queda ligado al piso
Derramas	Las actas de la comunidad	Obras acordadas pero aún no cobradas

En una compra de segunda mano de 400.000 €, el impuesto de transmisiones sale a 24.000 € en Madrid y a 40.000 € en Cataluña. Las comunidades tienen además tipos reducidos para algunos compradores, como el 4 % de Madrid para familias numerosas que compran su vivienda habitual. Más detalle: la guía para comprar siendo extranjero cubre impuestos y gastos.

Qué hacer y cuándo

1. Antes de la visita, en 10 minutos: año de construcción, qué norma de inspección se aplica y si toca, pisos turísticos, calificación energética, superficie frente al Catastro. Si dos de estos salen mal, ahórrate el viaje.
2. Antes de hacer una oferta, en una tarde: pide la nota simple, y pide al agente el último informe de inspección, el certificado energético, la cédula si tu comunidad la exige y las actas de la comunidad de los dos últimos años.
3. Antes de firmar las arras, en unos días: consigue el certificado de deudas con la comunidad, lee las actas y haz que un abogado independiente lea el contrato de arras. En Cataluña una señal cuenta como pago a cuenta del precio, salvo que el contrato diga otra cosa. En otros lugares las reglas son distintas, así que pregunta al abogado qué tipo de arras establece el contrato.

Lo que una lista no te puede decir

Los registros describen el edificio sobre el papel. No ven la humedad detrás de una cocina nueva, una instalación eléctrica de 1978 ni un vecino que toca la batería. En un piso antiguo, una inspección física de un arquitecto técnico es dinero bien gastado. Para el contrato, usa un abogado que trabaje para ti, no para el vendedor ni para la agencia.