Comprar un piso en España siendo extranjero (2026): cuánto cuesta en Barcelona, Madrid y otras comunidades, y qué revisar

Alrededor de uno de cada cuatro pisos vendidos en Barcelona en 2025 fue para un comprador extranjero, y en la Barceloneta casi la mitad (3CatInfo). Los expertos lo atribuyen más a la gran población de residentes extranjeros de la ciudad que a los inversores. Para ti el proceso es igual que para alguien de aquí, y casi todo es igual en toda España. Lo que cambia de una comunidad a otra son los impuestos y, en Cataluña, algunas normas civiles. En Barcelona, además, la mitad de los documentos están en catalán, y la mayoría de guías en internet describen normas estatales que Cataluña regula de otra manera.

¿Puedo comprar y qué necesito?

• Necesitas un NIE, tu número personal fiscal y de identidad como extranjero en España. Es el mismo número compres donde compres. Se pide en España en una Oficina de Extranjería o en una comisaría, o desde el extranjero en un consulado español (Ministerio del Interior).
• En la práctica necesitarás una cuenta bancaria española para los pagos y para cualquier hipoteca.
• No hace falta vivir en España para comprar.
• Comprar ya no da visado. España dejó de aceptar nuevas solicitudes de visado por inversión inmobiliaria ("golden visa") el 3 de abril de 2025. Los visados ya concedidos siguen siendo válidos hasta que caduquen (Gobierno de España).
• Un riesgo político: en 2025 el Gobierno propuso un impuesto del 100 % sobre los inmuebles comprados por no residentes de fuera de la UE. La proposición se publicó en el Congreso en mayo de 2025 y, a abril de 2026, no se había debatido ni aprobado (Congreso). A los ciudadanos de la UE y a los residentes no les afecta en ningún caso.

Cuánto cuesta

El impuesto de transmisiones (ITP) de un piso de segunda mano lo fija cada comunidad autónoma, así que el mismo piso paga impuestos muy distintos según dónde esté. Tipos generales en 2026, según el resumen de tributos autonómicos del Ministerio de Hacienda (Hacienda):

Comunidad autónoma	ITP de un piso de segunda mano
Madrid	6 %
Andalucía	7 %
Comunitat Valenciana	9 % desde el 1 de junio de 2026, o 11 % si el precio supera el millón de euros
Cataluña	10 % hasta 600.000 €, que sube por tramos hasta el 13 % (abajo)

Además, cada comunidad tiene tipos reducidos para algunos compradores (jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad), cada uno con sus propias condiciones.

Los tramos de Cataluña, para ventas desde el 27 de junio de 2025 (Decret llei 5/2025, BOE):

Tramo de precio	Tipo
Hasta 600.000 €	10 %
De 600.000 € a 900.000 €	11 %
De 900.000 € a 1,5 millones	12 %
Más de 1,5 millones	13 %
El comprador es un "gran tenedor" (más de 10 viviendas)	20 %
Menor de 35 años, vivienda habitual, ingresos de hasta 36.000 €	5 %

Como los tipos van por tramos, cada tipo más alto se aplica solo a la parte del precio que supera su umbral. Muchas guías en inglés todavía hablan de un 10 % fijo.

La obra nueva paga IVA del 10 % en su lugar, más actos jurídicos documentados (AJD), que fija cada comunidad: 1,5 % en Cataluña y 0,75 % en Madrid, con tipos más bajos en Madrid para viviendas de hasta 180.000 € compradas por particulares (Agencia Tributaria, Hacienda, CaixaBank).

Los honorarios de notaría y registro siguen aranceles estatales, así que no dependen de la comunidad (arancel de los notarios, BOE, arancel de los registradores, BOE). Importes habituales (Tinsa):

• notaría: 250–600 € o más
• Registro de la Propiedad: 100–400 €
• gestoría: 300–500 €
• tu propio abogado aparte, que deberías tener

Por ejemplo, un piso de segunda mano de 450.000 € paga 45.000 € de impuesto de transmisiones en Barcelona y 27.000 € en Madrid, más unos 650–1.500 € de gastos en cualquiera de las dos ciudades. Cuenta con unos 46.000 € además del precio en Barcelona, o unos 28.000 € en Madrid, sin contar los gastos de la hipoteca ni el abogado.

Los pasos

1. Consigue el NIE y la cuenta bancaria. Empieza pronto, porque las citas pueden tardar.
2. Si necesitas hipoteca, consigue una preaprobación. Los bancos suelen prestar menos a los no residentes. Bankinter, por ejemplo, limita a los compradores extranjeros al 70 % del precio, frente al 80 % para clientes españoles (Bankinter).
3. Busca, y revisa los edificios antes de enamorarte. Usa la lista completa de comprobaciones.
4. Haz una oferta y firma un contrato de arras con una señal. Lee antes la siguiente sección.
5. Haz las comprobaciones: la nota simple, el certificado de deudas con la comunidad, el informe de la ITE, el certificado energético y, en Cataluña, la cédula.
6. Firma la escritura ante notario y paga el resto. El notario es un funcionario público que comprueba que la escritura es legal, pero no te aconseja sobre si es un buen negocio.
7. Paga los impuestos e inscribe la compra. Normalmente se encarga tu gestoría o tu abogado.

Arras: la diferencia catalana

La mayoría de guías describen el Código Civil estatal (art. 1454), que se aplica en Madrid y en la mayor parte de España. Según él, las arras penitenciales permiten al comprador desistir perdiendo la señal, y al vendedor devolviéndola duplicada. Son habituales señales del 5–15 %, sobre todo del 10 % (BBVA).

Cataluña tiene su propio código civil:

• El dinero entregado al vendedor cuenta por defecto como arras confirmatorias, es decir, como pago a cuenta del precio, salvo que el contrato diga otra cosa.
• Las arras penitenciales tienen que pactarse expresamente (art. 621-8).
• Si desistes con justa causa, conservas la señal. Si te deniegan la hipoteca o el piso no se corresponde con lo prometido, las normas catalanas te protegen mejor (art. 621-49) (BOE).

Compres donde compres, haz que tu propio abogado lea las arras antes de firmar y condiciona la señal a la hipoteca y a los documentos del paso 5.

Las comprobaciones que más se les escapan a los compradores internacionales

• La cédula de habitabilidad, en Cataluña. Sin una vigente, la venta se atasca.
• El informe de la ITE. En Cataluña la norma es de 45 años, no de 50, y el vendedor debe entregarlo. La ciudad de Madrid pide la primera inspección el año siguiente a que el edificio cumpla 30 años (Ayuntamiento de Madrid).
• Las deudas con la comunidad. El piso responde del año en curso más los cuatro anteriores en Cataluña, o los tres anteriores en Madrid y en la mayor parte de España (BOE).
• Los pisos turísticos del edificio y qué significa 2028 para ellos en Cataluña.
• La superficie real: los m² del anuncio, los del Catastro y los útiles.
• El sol en invierno. En una visita de septiembre cualquier piso sale ganando.