Comprar un pis a Espanya si ets estranger (2026): quant costa a Barcelona, Madrid i altres comunitats, i què cal revisar

Prop d'un de cada quatre pisos venuts a Barcelona el 2025 va ser per a un comprador estranger, i a la Barceloneta gairebé la meitat (3CatInfo). Els experts ho atribueixen a la gran població de residents estrangers de la ciutat més que als inversors. Per a tu el procés és igual que per a algú d'aquí, i gairebé tot és igual a tot Espanya. El que canvia d'una comunitat a l'altra són els impostos i, a Catalunya, algunes normes civils. A Barcelona, a més, la meitat dels documents són en català, i la majoria de guies a internet descriuen normes estatals que Catalunya regula d'una altra manera.

Puc comprar i què necessito?

• Necessites un NIE, el teu número personal fiscal i d'identitat com a estranger a Espanya. És el mateix número compris on compris. Es demana a Espanya en una Oficina d'Estrangeria o en una comissaria, o des de l'estranger en un consolat espanyol (Ministeri de l'Interior).
• A la pràctica necessitaràs un compte bancari espanyol per als pagaments i per a qualsevol hipoteca.
• No cal viure a Espanya per comprar.
• Comprar ja no dona visat. Espanya va deixar d'acceptar noves sol·licituds de visat per inversió immobiliària ("golden visa") el 3 d'abril de 2025. Els visats ja concedits continuen sent vàlids fins que caduquin (Govern d'Espanya).
• Un risc polític: el 2025 el Govern va proposar un impost del 100 % sobre els immobles comprats per no residents de fora de la UE. La proposició es va publicar al Congrés el maig de 2025 i, a l'abril de 2026, no s'havia debatut ni aprovat (Congreso). Als ciutadans de la UE i als residents no els afecta en cap cas.

Quant costa

L'impost de transmissions (ITP) d'un pis de segona mà el fixa cada comunitat autònoma, així que el mateix pis paga impostos molt diferents segons on sigui. Tipus generals el 2026, segons el resum de tributs autonòmics del Ministeri d'Hisenda (Hacienda):

Comunitat autònoma	ITP d'un pis de segona mà
Madrid	6 %
Andalusia	7 %
Comunitat Valenciana	9 % des de l'1 de juny de 2026, o 11 % si el preu supera el milió d'euros
Catalunya	10 % fins a 600.000 €, que puja per trams fins al 13 % (a sota)

A més, cada comunitat té tipus reduïts per a alguns compradors (joves, famílies nombroses, persones amb discapacitat), cadascun amb les seves condicions.

Els trams de Catalunya, per a vendes des del 27 de juny de 2025 (Decret llei 5/2025, BOE):

Tram de preu	Tipus
Fins a 600.000 €	10 %
De 600.000 € a 900.000 €	11 %
De 900.000 € a 1,5 milions	12 %
Més d'1,5 milions	13 %
El comprador és un "gran tenidor" (més de 10 habitatges)	20 %
Menor de 35 anys, habitatge habitual, ingressos de fins a 36.000 €	5 %

Com que els tipus van per trams, cada tipus més alt s'aplica només a la part del preu que supera el seu llindar. Moltes guies en anglès encara parlen d'un 10 % fix.

L'obra nova paga en canvi un IVA del 10 %, més actes jurídics documentats (AJD), que fixa cada comunitat: 1,5 % a Catalunya i 0,75 % a Madrid, amb tipus més baixos a Madrid per a habitatges de fins a 180.000 € comprats per particulars (Agencia Tributaria, Hacienda, CaixaBank).

Els honoraris de notaria i registre segueixen aranzels estatals, així que no depenen de la comunitat (aranzel dels notaris, BOE, aranzel dels registradors, BOE). Imports habituals (Tinsa):

• notaria: 250–600 € o més
• Registre de la Propietat: 100–400 €
• gestoria: 300–500 €
• el teu advocat a part, que hauries de tenir

Per exemple, un pis de segona mà de 450.000 € paga 45.000 € d'impost de transmissions a Barcelona i 27.000 € a Madrid, més uns 650–1.500 € de despeses a qualsevol de les dues ciutats. Compta amb uns 46.000 € a més del preu a Barcelona, o uns 28.000 € a Madrid, sense comptar les despeses de la hipoteca ni l'advocat.

Els passos

1. Aconsegueix el NIE i el compte bancari. Comença aviat, perquè les cites poden trigar.
2. Si necessites hipoteca, aconsegueix una preaprovació. Els bancs solen prestar menys als no residents. Bankinter, per exemple, limita els compradors estrangers al 70 % del preu, davant del 80 % per als clients espanyols (Bankinter).
3. Busca, i revisa els edificis abans d'enamorar-te'n. Fes servir la llista completa de comprovacions.
4. Fes una oferta i signa un contracte d'arres amb un senyal. Llegeix abans la secció següent.
5. Fes les comprovacions: la nota simple, el certificat de deutes amb la comunitat, l'informe de la ITE, el certificat energètic i, a Catalunya, la cèdula.
6. Signa l'escriptura davant notari i paga la resta. El notari és un funcionari públic que comprova que l'escriptura és legal, però no t'aconsella sobre si és un bon negoci.
7. Paga els impostos i inscriu la compra. Normalment se n'encarrega la gestoria o l'advocat.

Arres: la diferència catalana

La majoria de guies descriuen el Codi civil estatal (art. 1454), que s'aplica a Madrid i a la major part d'Espanya. Segons aquest codi, les arres penitencials permeten al comprador desistir perdent el senyal, i al venedor retornant-lo doblat. Són habituals senyals del 5–15 %, sobretot del 10 % (BBVA).

Catalunya té el seu propi codi civil:

• Els diners lliurats al venedor compten per defecte com a arres confirmatòries, és a dir, com a pagament a compte del preu, llevat que el contracte digui una altra cosa.
• Les arres penitencials s'han de pactar expressament (art. 621-8).
• Si desisteixes amb causa justificada, conserves el senyal. Si et deneguen la hipoteca o el pis no es correspon amb el que s'havia promès, les normes catalanes et protegeixen millor (art. 621-49) (BOE).

Compris on compris, fes que el teu advocat llegeixi les arres abans de signar i condiciona el senyal a la hipoteca i als documents del pas 5.

Les comprovacions que més se'ls escapen als compradors internacionals

• La cèdula d'habitabilitat, a Catalunya. Sense una de vigent, la venda s'encalla.
• L'informe de la ITE. A Catalunya la norma és de 45 anys, no de 50, i el venedor l'ha de lliurar. La ciutat de Madrid demana la primera inspecció l'any següent que l'edifici fa 30 anys (Ayuntamiento de Madrid).
• Deutes amb la comunitat. El pis respon de l'any en curs més els quatre anteriors a Catalunya, o els tres anteriors a Madrid i a la major part d'Espanya (BOE).
• Pisos turístics a l'edifici, i què vol dir el 2028 per a ells a Catalunya.
• Superfície real: m² de l'anunci, m² del Cadastre i m² útils.
• Sol a l'hivern. Les visites de setembre afavoreixen qualsevol pis.